【开篇语】“克克”是聊城市人民检察院民事检察部门的一名干警王克。《民法典》通过后，“克克”第一时间研读，着眼民生关注，以检察视角对这部“社会生活的百科全书”进行浅析，旨在帮助大家提高自己民商事行为的可预期性。
克克聊民法
你买了房子才发现你整个小区都被开发商抵押给银行了，开发商就连承包商的工程款都没有结算就跑了，银行又跑来查封，农民工等着包工头发钱回家过年，你两手紧攥一纸买卖合同，满目荒凉，心说这可咋办？买房的、卖房的、盖房的、还有一个给卖房的提供贷款的，这四种权利主体何去何从？来，这就是我们今天第二讲的内容。
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买的不如卖的精
条款
《民法典》807条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
案例
我们以此条款出发来了解多方民事主体利益冲突时的价值判断：
开发商A公司发包给B公司建设某小区，为融资，A公司向C银行抵押该在建工程且办理了抵押登记，同时将尚未建好的房产出卖给数位买受人，其中包括名下无房产、买房子就为了住的甲，以及为经营需要而买房的乙（甲、乙均已支付购房款）。工程建好经验收合格后，开发商A没钱支付给B。抵押贷款到期无法偿还，C起诉至法院将该小区查封请求就其拍卖所得优先受偿。
问题来了，根据《民法典》807条规定，承包人的工程价款也享有优先受偿权，那么作为有优先受偿效力的银行C的抵押权与承包人B的工程价款哪一个更优先？甲跟乙已经支付大量购房款，他们的权利如何保障？
分析
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，可认定B优先于C受偿。根据第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，可认定商品房消费者优先于B受偿。那么甲、乙是消费者吗？
《(法〔2019〕254号)全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）第125条界定了商品房消费者的认定条件，即：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此可以认定甲为商品房消费者，而为经营需要购房的乙则不是。那么甲的物权期待权要更优先于B的优先受偿权受到保护。
那么乙的权利如何保障呢？根据《九民纪要》第127条的规定，如果乙满足以下几个条件可认定为商品房消费者以外的一般买受人，其物权期待权可优于C的抵押权受到保护：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
检察官科普
根据上述分析可以认定，在上述情况下多方民事主体利益发生冲突时，其优先顺位为：商品房消费者的物权期待权、承包人的工程价款优先受偿权、一般买受人的物权期待权、抵押权。
对商品房消费者的保护力度之所以高于承包人的工程价款，是考虑到自然人相比起作为商事主体的承包人，其基本的居住条件应该得到更大力度的保护，也是基于此，对于商品房消费者的认定也非常严格。故《九民纪要》第126条明确提到“此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”
承包人的工程价款本属于债权性质，法律对其的保护力度高于作为担保物权的抵押权，如此设置是为了保护建设工程的农民工权利，因其优先效力相对而言也比较强大，若被滥用可能会影响其他债权人的权利实现，故上述批复及《建设工程施工合同解释（二）》对此项优先受偿权的适用前提做出限制，包括对适用主体、受偿债权范围、权利存续期限、适用的前置程序等都作出较为详细的规定。
本案小结
上一期我们讲到居住权，曾提到物权优先于债权，这一期我们讲的是债权优于物权的一种特殊情况。一句话，物权优于债权是原则，债权优于物权是例外。
法律作为秩序规则，身上留有时代的缩影和政治的印记，比如我国民法在保护居民、村民基本的生存条件上都会有自己独特的法律规制。民法典尚未生效，配套司法解释尚未出台，顺应时代发展、促进时代发展是我国民法的历史使命。
文字：王克
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